La première étape consiste à se rendre sur le site concerné. Cette visite permet notamment de vérifier l’existence effective du bien, ses limites, son accessibilité, sa localisation et sa conformité avec le projet envisagé. L’acquéreur peut également échanger avec les riverains afin de recueillir des informations sur l’historique de la parcelle et de savoir si celle-ci fait l’objet de contestations ou de litiges connus dans le voisinage. La vérification technique doit également être effectuée avec l’appui d’un géomètre agréé, notamment pour la levée topographique et le bornage contradictoire. L’ANDF indique que ces opérations interviennent dans le processus de sécurisation et d’établissement du titre foncier.

Deuxièmement, il faut vérifier les droits du vendeur sur la parcelle. La raison : la situation juridique du bien constitue l’un des principaux points de contrôle avant toute acquisition. Le vendeur doit être en mesure de justifier ses droits sur la parcelle à travers les documents fonciers appropriés. Selon la situation du bien, l’acquéreur doit notamment vérifier l’existence d’un titre foncier, d’un certificat d’enregistrement cadastral ou d’un autre document établissant ou présumant le droit foncier. L’ANDF propose notamment des services relatifs au titre foncier, au transfert de propriété, à l’état descriptif, au certificat d’appartenance et à la confirmation des droits fonciers. Lorsqu’un titre foncier existe, il est recommandé de demander un état descriptif afin de vérifier les informations relatives au bien et aux droits qui y sont inscrits.

Troisièmement, il faut s’assurer que le terrain n’est pas frappé d’une restriction. Autrement dit, avant de conclure la vente, l’acquéreur doit également vérifier la situation domaniale et administrative de la parcelle. Il convient notamment de s’assurer que le bien n’est pas situé sur une dépendance du domaine public ou privé de l’État, dans une zone réservée ou protégée, ou dans un espace faisant l’objet d’une procédure particulière. Le recours aux services cadastraux et fonciers permet d’effectuer ces vérifications. L’ANDF met d’ailleurs à disposition un cadastre en ligne ainsi que plusieurs services dématérialisés liés aux démarches foncières.

Quatrièmement, il faut vérifier l’identité et la capacité du vendeur parce que l’identité de la personne qui propose le bien à la vente doit être soigneusement contrôlée. Il faut également s’assurer qu’elle dispose effectivement du droit de céder la parcelle. Et donc, une vigilance particulière est nécessaire lorsque le bien provient d’une succession. Dans ce cas, l’acquéreur doit vérifier la qualité des héritiers, l’existence des documents successoraux nécessaires et l’accord des personnes habilitées à procéder à la vente. La même prudence s’impose lorsqu’une société est propriétaire du bien. Il convient alors de vérifier que la personne qui signe la transaction dispose des pouvoirs nécessaires pour engager la société.

Cinquièmement, il faut vérifier la situation fiscale et administrative puisque la situation fiscale du bien doit également être examinée avant la conclusion de la transaction. L’acquéreur doit notamment s’assurer de la régularité des obligations fiscales attachées au bien et conserver les justificatifs correspondant aux différentes démarches effectuées. Après la vente, les formalités nécessaires au transfert et à l’enregistrement des droits du nouvel acquéreur doivent être accomplies auprès des services compétents.

Sixième précaution : éviter de remettre d’importantes sommes d’argent en espèces sans justificatif. Les paiements liés à l’acquisition doivent être documentés et correspondre aux étapes prévues dans la transaction. Les reçus, contrats, actes et autres pièces justificatives doivent être conservés par l’acquéreur. Pour sécuriser l’opération, Daouda MOUSSÉ recommande par ailleurs de solliciter l’intervention de professionnels compétents, notamment un notaire, un Juriste spécialisé ou un Expert foncier, avant tout paiement définitif.

Au-delà de l’achat enfin, la sécurisation foncière doit se poursuivre après l’acquisition. L’enregistrement des droits et l’accomplissement des formalités foncières permettent de renforcer la sécurité juridique du propriétaire. L’ANDF rappelle que le Code Foncier et Domanial, adopté en 2013 et modifié en 2017, constitue le cadre juridique de référence en matière foncière et domaniale au Bénin. Avant de signer ou de payer, l’acquéreur doit donc prendre le temps de vérifier le bien, le vendeur, les documents, la situation cadastrale et foncière ainsi que les éventuelles restrictions affectant la parcelle. Une transaction immobilière ne doit pas être fondée uniquement sur la confiance ou sur les documents présentés par le vendeur : les informations doivent être confrontées aux données détenues par les services compétents.

Jean DOSSOU